极目新闻记者 郭奕 见习记者 邓宝盈
近日，据《每日经济新闻》等媒体报道，在香港山顶加列山道48号阳光花园，一套被指与周润发夫妇有关的洋房再次调整意向价，最新叫价下调至1.6亿港币，与2022年首次放盘价2.2亿港币相比，累计下调6000万港币。
资料显示，阳光花园由10座洋房组成，位于香港房地产市场所称的“山顶”，后者是香港传统豪宅聚集地。记者获得的香港土地注册处土地登记册显示，桂山有限公司于2010年以1.28亿港币购入阳光花园一套房产，2011年1月完成登记。截至2026年7月30日，桂山有限公司仍为该物业登记业主。多家香港媒体报道，该公司与周润发夫妇有关。
港交所2010年披露的一份物业估值报告显示，该物业是一栋1996年前后落成的三层独立花园洋房，实用面积约2547平方呎（约236.6平方米），另有合计约1608平方呎（约为149平方米）的花园及庭院。按1.6亿港币的最新意向价计算，实用呎价约为6.28万港币（实用面积单价约为67.6万港币/平方米）。
这并非香港传统豪宅降价孤例。泓亮咨询及评估董事总经理、香港地产行政师学会会长张翘楚向极目新闻记者介绍，自2026年4月以来，山顶传统豪宅地段至少出现8宗减价放盘个案。其中，被誉为“亚洲楼王”的Mount Nicholson二期两个低层单位合并放售，叫价由8.9亿港币下调至6.73亿港币，降幅达24.4%。
与这批传统豪宅遇冷降价形成鲜明对比的是，香港豪宅大盘整体显现回暖态势。
香港知名地产代理品牌中原地产统计显示，今年上半年香港山顶南区豪宅成交量和成交金额明显增长。香港差饷物业估价署数据显示，2026年6月实用面积1722平方呎（约160平方米）或以上的E类（豪宅）住宅售价指数，较去年同期上升10%。
阳光花园 图源：中原地产官网
张翘楚认为，在整体楼市和豪宅交投回暖的背景下，山顶部分二手超级豪宅仍然降价或长期未能成交，是市场内部的局部分化，而不是整个豪宅市场普遍下行。不同豪宅的市场承接力仍存在差异，总价、楼龄、装修及维护状况、景观、私密性和业主叫价等，都会影响买家的选择。
他指出，折价放售主要集中在个别“超级豪宅”及银主盘（类似法拍房）／长期滞销或待售盘，并非中价豪宅或次新盘的普遍现象。“这更像是少数定价严重脱离市场现实的‘天价’超级豪宅及银主盘（编者注：香港银主盘系指业主未偿还贷款，银行等机构通过法定程序没收后拍卖的房产）向市场现实回归，而不是香港豪宅市场全面进入调整周期。”
为何部分超级豪宅会出现长期挂售的情况？他解释，超级豪宅流通性天然弱于一般住宅，挂牌数年未成交也并非罕见现象，不宜简单归因于单一原因。
记者查询了解到，此次备受关注的阳光花园，公开登记成交向来稀少。中原地产官网显示，阳光花园2010年后登记成交仅有一宗，买卖登记时间为2023年3月。成交价8824.64万港币，实用呎价34647港币（实用面积单价约为372900港币/平方米）。
值得注意的是，在这次的传统豪宅交投回暖中，内地买家成为“主力军”。中原地产统计显示，今年上半年香港山顶南区豪宅成交中，内地买家约占七成。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，香港特区政府全面撤销住宅物业需求管理措施后，非本地买家的购房成本下降，为内地购买力进入香港楼市提供了更大空间。与此同时，香港人才计划、内地学生赴港求学等，带来部分从租赁转向购房的真实居住需求。一些内地高净值人群，也将香港住宅视为资产配置和分散风险的工具。
不过，李宇嘉认为，不同类型豪宅受到内地购买力的带动并不相同。相较于楼龄较长、总价较高的传统二手洋房，一手新盘和总价相对适中的豪宅，可能更容易获得内地买家关注。
他介绍，当前内地高净值买家的构成正在发生变化，从早年的房地产、金融行业实控人，逐渐转向科技互联网、先进制造、医疗等新经济领域人士及家族办公室。“他们更关注资产的长期配置价值、实用性和隐私保护，而非短期投机回报。”
“随着楼市持续回暖、资金环境改善及内地买家力量增强配资炒股首选平台，预计这批滞销超级豪宅未来也将逐步完成价格调整并重新进入成交轨道。”张翘楚对市场仍保持信心。
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